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Sexta-feira, 01 de agosto de 2014
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Cartilha do Mutuário

1. Quem é o Mutuário adquirente da casa própria? – É a pessoa que recebe do agente financiador os recursos financeiros para compra do imóvel e, em contrapartida, se obriga a devolver esta quantia em parcelas mensais durante um certo período pré-determinado no contrato, acrescida de juros e correção monetária.

2. Quem é o agente financeiro? – É qualquer instituição financeira (Banco) pública ou privada, autorizada pela Caixa Econômica Federal, que se propõe a realizar o financiamento para aquisição da casa própria, respeitando as regras inerentes ao Sistema Financeiro da Habitação, a exemplo da CEF, Itaú, Banrisul, Bradesco, etc...

3. Os contratos de financiamento da casa própria estão amparados pelo Código de Defesa do Consumidor? – Sim. O Código de Defesa do Consumidor estabelece direitos e obrigações entre fornecedores e consumidores. Fornecedor é quem presta um serviço em troca de uma contraprestação; Consumidor é justamente aquele que se obriga a pagar. E, nos contratos de financiamentos da casa própria está caracterizada a presença da figura do fornecedor que é o agente financeiro, e a do consumidor que é o mutuário.

4. Qual a principal vantagem do contrato de financiamento da casa própria estar abrangido pelo Código de Defesa do Consumidor? – Pela garantia de igualdade nas contratações, o que possibilita a modificação ou anulação de cláusulas contratuais desproporcionais, que coloquem a parte mais forte em posição de vantagem sobre a parte mais fraca, provocando um desequilíbrio contratual.

5. O que é contrato de mútuo? – É o contrato em que o agente financiador entrega o imóvel financiado ao mutuário antes mesmo de sua quitação, para que seu pagamento seja feito por meio de prestações acrescidas de juros e pagas mensalmente por um período previamente determinado. Portanto, o imóvel financiado permanece em nome do agente financiador até sua quitação total, porque, até então, esta é sua garantia.

6. O que é contrato de adesão? – É aquele contrato que já vem previamente elaborado pelo agente financeiro, em que o mutuário não tem oportunidade de discutir ou modificar suas cláusulas, restando apenas em aceita-lo ou não. Este tipo de contrato, por sua própria característica, normalmente traz cláusulas abusivas que atendem só os interesses do agente financeiro e só podem ser discutidas por intermédio da justiça.

7. Porque o mutuário a partir de um certo momento não consegue pagar sua prestação? – Isto se deve ao fato de que o agente financeiro substitui a legislação do Sistema Financeiro da Habitação por normas administrativas, aplicando reajustes diferentes daqueles ajustado no contrato ou outros reajustes que colidem com a capacidade de pagamento do mutuário, provocando um desequilíbrio contratual. Lembramos que a prestação da casa própria, somente poderá ser reajustada no mesmo percentual de ganho salarial da categoria profissional a que pertence o mutuário. E isto não vem ocorrendo na maioria dos casos.

8. Quais os efeitos desse desequilíbrio contratual? – Vários dos quais citamos os mais maléficos. – Descontrole das prestações, ou seja, as prestações passam a subir exageradamente, tornando-se assim, impossível a continuidade de seus pagamentos; - Manipulação na correção das prestações e saldo devedor, ou seja, o agente financeiro aplica índices de reajustes aleatórios e estranhos ao que foi pactuado entre as partes, ou ainda, utilizam a TR como fator de atualização, cuja aplicação já foi condenada pelos Tribunais, levando o mutuário a uma inadimplência forçada e injusta; - Cobrança de juros abusivos; - Capitalização dos juros, entre outros.

9. Por que o saldo devedor nunca diminui, mesmo quando pagas em dia suas prestações? – O saldo devedor deveria diminuir na mesma proporção da continuidade do pagamento das prestações, porém isso não acontece, uma vez que o agente financeiro além de corrigi-lo equivocadamente através da TR, aplica juros sobre juros, que é uma pratica considerada ilegal. Além disso, a amortização não vem sendo aplicada como estabelece a lei do Sistema Financeiro da Habitação, posto que o órgão financiador deveria primeiro abater do saldo devedor a prestação paga, para somente depois, corrigi-lo e daí aplicar a correção monetária, o que ocorre justamente o contrário, provocando a chamada “bola de neve”, o que faz o saldo devedor crescer sem parar.

10. É interessante e vantajoso, estando o mutuário em atraso, realizar com o agente financiador a renegociação do seu contrato? – Aparentemente sim, mas na verdade não traz nenhuma vantagem ao mutuário. Isto porque a prestação sofrerá uma redução momentânea, através de regulamentos e normas internas do agente financeiro, porém, posteriormente, essas diferenças serão cobradas, além do que não serão discutidas nesta oportunidade eventuais distorções existentes no contrato que poderiam oferecer a verdadeira e definitiva solução.

11. Se o agente financeiro estiver executando o contrato há possibilidade de perda do imóvel? – Normalmente o agente financeiro realiza a Execução do débito sem a participação da justiça, a qual se denomina Extrajudicial. Desta maneira, inexiste o devido processo legal que é preceito constitucional, ou seja, a oportunidade de defesa do mutuário, sendo, portanto, cabível a discussão em juízo para suspensão do leilão, Caso esta já tenha ocorrido, é possível a sua anulação, ou anulação dos apontamentos no registro do imóvel que já tenha sido adjudicado (adquirido pelo próprio Banco).

12. Após o término do prazo, previsto no contrato para pagamento do financiamento, o saldo devedor estará quitado? – Infelizmente não. Após pagar a última prestação, o mutuário estará devendo provavelmente um resíduo que poderá alcançar uma, duas ou mais vezes o valor do próprio imóvel financiado, saldo se possuir o Fundo de Compensação das Variações Salariais FCVS.

13. O que é Fundo de Compensação das Variações Salariais FCVS? – Este fundo foi criado pelo extinto BNH – Banco Nacional da Habitação, para fazer frente ao pagamento dos saldos residuais existentes ao final de cada contrato, por conta das diferentes formas de reajustes entre a prestação e o saldo devedor, desde de que o mutuário, junto e a partir da primeira prestação pagasse uma parcela para este fundo. Este fundo subsistiu até o final da década de 80, e alguns raros contratos no início dos anos 90. Portanto, quem tem o FCVS no seu contrato, o liquidará ao pagamento da última prestação, e o eventual saldo devedor deverá ser liquidado pelo referido fundo, ou seja, pela CEF.

14. Quais as providências a serem tomadas pelos Mutuários para corrigir os contratos? – O único caminho para solucionar definitivamente todas as irregularidades praticadas pelos agentes financeiros é via justiça, embora recomendamos sejam tentadas vias administrativas antes de ajuizar uma ação.

15. Quais as cláusulas que podem ser discutidas em Juízo? – Valor da prestação ajustada à capacidade de pagamento do mutuário – Forma de amortização do saldo devedor antes de sua correção – A retirada da incidência dos juros sobre juros – A substituição de índices incorretos aplicados à correção monetária do saldo devedor de TR para PES/CP ou INPC – A redução dos juros efetivos contratuais anuais para 10%ªª - A exclusão do CES (Coeficiente de Equiparação Salarial) – Ajuste dos valores de prêmios de seguros de acordo com a Susep – A compensação de valores pagos a maior deduzindo-o no saldo devedor – A repetição do indébito, ou seja, devolução em dobro dos valores pagos a maior, após sua dedução no saldo devedor – etc...

16. O que é Contrato de Gaveta? – É a designação atribuída aos negócios jurídicos, de promessa de compra e venda de imóvel realizado sem o consentimento da instituição de crédito que o financiou. Ou seja, é aquele contrato de financiamento que está sendo pago pelo “gaveteiro”, mas não foi transferido para o seu nome junto ao Banco.

17. No caso do gaveteiro/procurador, que deseja ingressar com ação judicial, terá condições para isso? – O gaveteiro que desejar ingressar com uma ação judicial, deverá possuir procuração pública do titular, com cláusula adjudicia que dê poderes para tanto, ou solicitar que o próprio titular do imóvel assine a procuração que dará condições ao advogado de pleitear em seu nome.

18. Quem pode solicitar a quitação do contrato de financiamento habitacional, de acordo com a Lei 10.150/00? – A Lei 10.150/00 exige o cumprimento de dois requisitos básicos, quais sejam: o contrato de financiamento ter sido assinado até Dezembro de 1.987, e que contenha a cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais – FCVS.

19. Quem tem mais de um financiamento habitacional com a cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais, poderá solicitar a quitação de acordo com a Lei 10.150/00? – Sim. A própria Lei 10.150/00 permite ao mutuário que tem mais de um financiamento solicitar e obter as quitações, desde que o contrato tenha sido firmado até 5 de Dezembro de 1.990. Considerando que Lei contempla os contratos assinados até Dez de 1987, todos mutuários com duplo financiamento serão beneficiados. Contudo se percebe resistência do agente financeiro em aceitar esta situação. É um direito estampado na própria Lei em que o mutuário deve exerce-lo em sua plenitude. Para isso o mutuário deverá pleitear na justiça a realização das quitações destes contratos.

20. Quem quitou o contrato com descontos inferiores a 100%, tendo que pagar algum valor, sendo este contrato enquadrado na Lei 10.150/00, poderá solicitar a devolução do valor desembolsado para a antecipação?

– A Associação está desenvolvendo estudos no âmbito jurídico, para poder oferecer soluções para aqueles de tiveram desembolso para quitar seu imóvel, e que fora surpreendido com a concessão de 100% pela Lei 10.150/00. As Medidas Provisórias que antecederam a Lei 10.150/00, que concediam descontos parciais, estão sendo analisadas no plano de sua eficácia, após sua conversão na referida Lei. 21. O gaveteiro também pode beneficiar-se da Lei 10.150/00 para obter os mesmos descontos para quitação de seu contrato? – Sim. Contudo, deve-se observar as condições estabelecidas na referida Lei, que se mostra complexa e requer atenção redobrada na sua interpretação. O gaveteiro deverá procurar a Associação para obter informações mais precisas. 22. Quem está inadimplente, com as prestações atrasadas não pagas, pode obter o desconto da Lei 10.150/00? – A Lei somente beneficiará com o desconto de 100% aquele mutuário que estiver em dia com suas prestações. Contudo, a Associação entende que aquele mutuário que não está conseguindo pagar suas prestações em dia é pelo motivo dos abusivos reajustes aplicados a estas prestações, em desacordo com a capacidade de pagamento do mutuário. A Associação orienta no sentido de recalcular o contrato para apuração do valor correto da prestação a ser paga, informando ao agente financeiro para suas correções, e, ainda, não logrando êxito então ingressar na justiça pedindo a revisão contratual e o devido enquadramento á Lei 10.150/00 para o gozo do desconto.

23. Quem já está na justiça pedindo a revisão do contrato pode se beneficiar do desconto de 100% da Lei 10.150/00?

– Certamente que sim, pois a Lei não faz distinção a esse respeito, embora seja negado o gozo deste desconto aqueles que estão na justiça, o que é uma afronta à Constituição Federal. A CEF condiciona a contemplação da Lei mediante o pedido de baixa do processo judicial. A Associação somente recomenda a baixa do processo, a pedido da CEF, desde de que haja um comprometimento mútuo entre o mutuário e o agente financeiro, ou seja, peticionando nos autos da ação o acordo entre as partes, com devido despacho do Juiz, a posteriori. 24. Em um contrato de promessa de compra e venda com uma construtora, em que esta não cumpra sua obrigação de entregar o imóvel no prazo estipulado, pode-se exigir a devolução das parcelas pagas? – Sim. O compromissário comprador poderá solicitar a devolução integral dos valores pagos, acrescidos de juros e correção monetária, denunciando a rescisão contratual por descumprimento do prazo de entrega do imóvel. Havendo negativa por parte da construtora, este poderá ser rescindido através da justiça em Ação de Rescisão Contratual com devolução de parcelas pagas acrescidas de juros e correção monetária.

25. O que pode-se fazer quando o compromissário comprador de imóvel na planta, de construtora, não tem mais condições de pagar as prestações?

– Pode exigir a rescisão contratual por insuficiência financeira para continuar suportando os pagamentos mensais. Nesses casos poder-se-á exigir a devolução das parcelas pagas, mas não na sua totalidade.

26. Quais os cuidados que o pretendente a compra de um imóvel na planta de construtora deverá tomar antes de assinar um contrato de promessa de compra e venda? – São vários cuidados a ser tomados. Entre eles está a pesquisa no Registro de Imóveis para certificar-se se aquele imóvel pertence a construtora/incorporadora, ou se existe algum tipo de alienação /hipoteca/penhora, etc... sobre ele. Verificar o registro da incorporação do empreendimento na matrícula, ou seja, deverá constar, que ali naquele terreno será construído tal empreendimento e que já fora aprovado todos seus projetos na Prefeitura. Deverá constar, a quantidade de unidades de moradias a ser construída, suas medidas, tipos, as benfeitorias de uso comum que farão parte do empreendimento. Estas informações deverão ser checadas com o memorial descritivo da obra a ser fornecido pela construtora. Outra pesquisa a ser feita é conhecer outras obras já realizadas pela construtora, verificando a qualidade, satisfação de quem já comprou e se foram entregues no prazo combinado.


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